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限购松绑难纾库存压力以价换量掀银十小高潮生存

作者:  来源:  日期:2020年05月07日

在这样的背景下,企业的格局将再次分化,一些销售业绩较差、融资渠道受限、获取资金成本较高的企业,有可能因为糟糕的财务状况,成为其他房企下一波“猎食”的对象。那些龙头企业尽管同样销售表现不佳,但却可能通过在资本市场的上市、供股、发债等融得大量低成本资金,进而实现规模的壮大,获得收购其他房企的良机。对于大小房企而言,可谓“一边天堂,一边地狱”。

尽管的房贷新政以及公积金的异地互认政策,令房地产市场在短期内迅速沸腾,但绝大多数的房地产企业却心存惴惴。亿翰智库发布的最新显示,虽然很多房地产项目传出了涨价声音,但实际上根本不敢涨价。

受市场对房贷政策观望情绪的影响,个别开发商依旧举着降价卖房的大旗,希望能够以价换量获得业绩的提升。

《每日经济》调查发现,在全年即将结束的大背景下,绝大多数的开发商都在为完成最终目标而冲刺。因为他们明白,眼前的利好消息,并没有实质上带来真金,要想获取更好的业绩,还需要花大力气促销卖房。

限购松绑效果不大

《2014年三季度房地产市场总结与展望》显示,各地纷纷出台救市举措,实施了 年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势“松垮”。在9月的最后一天,央行和突击联合发文重申首套房贷优惠以及松绑调整“限贷”政策。

但三季度商品房销售面积与销售额降幅持续扩大,土地成交量价齐跌,底价成交、流拍成为不少城市房地产市场常见现象,地方政府财政压力骤然上升。

从国家统计局的月度数据来看,三季度全国商品房销售面积和销售金额继续呈现负增长的态势,且降幅较上半年的水平进一步扩大,都创出了年内最低值。1~8月份,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8. %。商品房销售额41661亿元,同比下降8.9%。

从近三个月的具体表现来看,6月份的成交曾有过短暂的回升,但7、8月份便再度掉头向下。7、8两月是年中相对的淡季,特别是在今年市场大环境不佳的情况下,很难出彩,房地产销售面积和金额的降幅逐步扩大,真实反映了目前市场的成交低迷。

在地方政府主导的以取消限购、调整为主力的“救市”政策提振下,开发企业也以此为契机,抓紧推盘并贯彻“以价换量”策略,项目让利幅度进一步扩大。

事实上,尽管有人认为北上广深不会降价,但上海项目绿洲康城金邸(楼盘资料 图库) 近期对外宣布,楼盘原均价4.6万元/平方米,现降至均价2.88万元/平方米,降幅最大可达 7%。《每日经济》就此致电该楼盘销售人员,据其介绍,该楼盘目前有精装修和毛坯两类房源,价格分别是“三万多和两万多”。刚刚入市的只有20套房源,未来可能继续加推,但价格未定。

上述项目的销售负责人孙华良透露说,尽管央行9月 0日出台了最新的房贷政策,但是购房者的观望氛围仍然浓厚。尤其像绿洲康城金邸这样的改善型需求依然在观望,这导致了绿洲康城金邸选择脱去“豪装”,以较低的销售价卖出房子。

亿翰智库认为,政策松绑后的一个显著效应是开发商积极推盘,但深究其定价可发现,“以价换量”的思路非常明显。

从九月上旬到十月,开发商借政策松绑的时机,推动了成交量的上升。

小开发商资金链临考验

对于开发商来说,价格并不是他们最关注的要素,成交量决定了他们能否平稳“滚动”资金链。

来自仲量联行的数据显示,上海一手商品住宅成交量在7月和8月分别环比下降2%和7%;进入传统销售旺季的9月,成交量环比上涨 1%,但较去年同比下降40%;第三季度成交面积共计222.8万平方米,环比上涨6%,同比下降29%。

“我们预计短期内上海不会放松限购,但是央行在9月 0号宣布的房贷松动政策有望促使市场在今年第四季度温和复苏。”仲量联行近日发布今年第三季度楼市报告称。

仲量联行认为,限购致使整体市场销售缓慢,但是新的房贷政策指明了未来复苏之路。尽管几乎所有的二、三线城市已经解除限购,上海仍严格执行着限购政策。在限购和紧缩的房贷政策影响下,潜在买家不断推迟购房决定,等待更明确的政策和价格走向,导致第三季度上海住宅市场需求疲弱。

仲量联行华东区研究部总监周志锋告诉《每日经济》,上海和其他城市的情况有所不同,上海的新楼盘大部分是由全国性开发商开发的,他们融资能力较强,回笼资金的压力不会太大。另一方面,上海的土地供应量低,每年新流入大量的外来人口,占总数的10%左右,他们都有购房需求。上海的开发商通常比较强势,不会轻易降价,目前他们寄希望于政策松动后的成交量上升。

由于四季度只能“温和”回暖,楼市很难在年底出现大幅升温,那些只有少量项目、融资能力差的小开发商面临着严峻的考验,他们将成为“银十”选择降价的先锋。

20强仅4家完成70%销售目标

临近年底,那些进度落后的大型房企也有可能选择在价格上让步。亿翰智库统计了2014年前三季度典型企业前20强全年目标业绩完成率,其中万科完成74%、恒大完成91%,其他几家龙头房企仅完成全年任务一半左右。

9月,恒大业绩预计将达到千亿,至此共有三家企业业绩在前九月突破千亿,其中,万科1485亿元,同比增长16%;绿地1 28亿元;恒大1000亿元左右,同比增长 4%。

从数据来看,目前仅恒大前九月全年业绩目标完成率超过九成,预计将在10月率先完成全年整体目标,但除恒大之外,前九月业绩目标完成率超过70%的仅万科、中海、(,)基业等 家企业,整体来看,前20强企业全年业绩目标完成情况并不乐观。

亿翰智库分析认为,9月后两周,企业热销项目明显增加,多数企业9月业绩多为后半月贡献,从企业业绩压力来看,开始于九月下旬的“以价换量”将在10月份掀起小高潮。

仲量联行华东区研究部总监周志锋认为,二三线城市因库存量非常大,今年一直在降价。“(三线城市)很多开发商降价10%,成交量很快就上去了。大部分开发商现在都以去库存为首要目标。”周志峰说。

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