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南京一楼盘放风零利润卖房生存

作者:  来源:  日期:2020年05月07日

如果有人告诉你,开发商可能要“零利润”甚至亏本卖房,你信吗?最近,江宁一家楼盘就传出了即将开盘的价格区间,对比当初的楼面地价,如今的价格区间的确是“低”了些。开发商称,按照预计的价格卖房基本没有利润。

下月首次推出两百套

新盘未开就说“卖亏了”

被传出即将“零利润”卖房的楼盘是江宁殷巷的银城千花溪。这家楼盘体量不大,总共只有5幢楼,目前开发商表示项目可能将于这个月中下旬开盘。据了解,这家楼盘基本定位于刚需,面积最小的只有64平米。首次开盘将推出两幢楼共两百套左右的房源。

这家楼盘目前放出的风声是,平层房源预计11000—12000元/平米之间,少量的跃层房源预计1 000—14000元/平米之间。开发商最近还宣布在开盘之前搞团购,参加活动的开盘时将最多减免 00元/平米。

发现,银城千花溪附近楼盘不少:附近的万科金域蓝湾目前均价在1 500—15000元/平米;王子公馆也将于最近开盘,作为银城千花溪的直接竞争对手,可能会开出万元左右的价位;而骏景华庭的售价与银城千花溪的预期价格类似,但却陷入长期滞销。

可是对于目前的预期价格,售楼人员在交流中告诉前来踩盘的客户,“我们卖亏了”。有市民质疑说:“哪有开发商亏本卖房的,你这价格也没算便宜到哪儿去啊。”

原来是昔日“地王”得主

其实早在2007年底,银城千花溪所在地块就已经被国土部门拿到土地市场上拍卖。经过多轮举牌,一家开发商以1.64亿元拿地,折合楼面地价达到4145元/平米,成为当时的“江宁地王”,而当时江宁的房价还不到6000元/平米。由于这家开发商不看好后市,2008年又忍痛退地。

时间一晃到了去年4月,这幅地被命名为2010G08地块再次挂牌,起拍底价从2007年的0.65亿元飙升到1.25亿元。经过60轮厮杀,银城地产击败多家大牌房企,以2.88亿元拿下地块,折合楼面地价高达6449元/平米,又诞生了“新江宁地王”。

曾经有业内人士预测,G08地块一是“傍上”万科,二是银城善于“做出附加值”,怎么也该卖到15000元/平米。

算账:

“零利润”是真是假

了解到,《南京市关于进一步规范商品房价格及修改作价办法部分条款的通知》对商品房价格构成有明确的约定。在购房人看到的房价当中,有商品房成本、利润和税金。其中商品房成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财物费用,普通商品房项目的利润被明确规定不得超过8%。

“一般来说,开发商把商品房的价格构成划分为三块:地价、利润和综合费用,而综合费用一般不超过40%。”一位业内人士表示,如果开发商将成本控制得好,综合费用还会下降一些。

照这个数字计算,假设银城千花溪的综合费用为总数的 8%,剩余的62%为地价成本和利润,那么地价成本和利润总和则为6449×100/62=10401。这意味着,这家楼盘的单价要卖到10401元/平米以上才有利润空间。而按照银城千花溪现在的价格定位来看,利润空间的确非常狭小。

解释:

要周转资金再去抄底

“按照千花溪现在的价格定位,我们基本没有利润。”银城地产营销部经理王政昨天承认了千花溪11000—12000元/平米的区间。他说,以这样的价格开盘,是为了快速周转资金。“现在的土地价格非常便宜,我们看好长期的市场,如果把资金周转起来,就有可能抄底土地市场。”王政说,由于整体基本没有利润,因此局部房源是低于成本出售的。

如果银城千花溪本月开盘价格真的在这个价格区间,无疑将成为南京楼市上罕见的公开承认“零利润”卖房的楼盘。

分析:

“零利润”显调控威力

“千花溪的‘零利润’,正是楼市调控显示威力的缩影。”一位不愿透露姓名的业内人士分析认为,开发商用自己的行动亲身体验到了市场的风险。

他认为,银城千花溪的以价换量正是市场选择的结果,但同时也表明开发商清醒地认识到后市看淡,相信随着楼市调控的深入,更多的楼盘会选择低价出货。

但这位业内人士并不认为,“零利润”入市就一定能大卖。“开发商的利润多少,与购房人是否买账并不是一回事。只有价格达到或者低于心理预期,购房人才会出手。”快报 马乐乐

应对·招招鲜

促销:8万抵48万

昨天,迈皋桥地区的名都汇打出了“买房8万抵48万”的优惠促销措施,堪称在城北地区的楼市投下一枚炸弹。开发商表示,这个举措主要针对即将加推的118平米新房源,只要在开盘当天缴纳8万元的认筹金,并在一个星期之内签约便可享受8万抵48万的优惠。

按照8万抵48万即总房价直降40万元计算, 000多元/平米的降幅打破楼市的平静。

房型:改成全部朝南

近日,江宁的托乐嘉宣布即将推出名为iHome的公寓楼,开发商要牺牲亿元利润,“砍掉”朝北的房子,做成全朝南的房源。

“过去主要是代价过于高昂,从未有开发商考虑过这样的设计。但是我们牺牲上亿元的利润,做到了全明、全朝南、全通透的公寓。”开发商有关人士表示,在楼市淡季下,除了价格之外更要比拼质量,这也是他们这么做的初衷。

宣传:百辆轿车巡游

70多辆奥迪和 0多辆帕萨特在售楼处外排成长队,每辆车的后窗上张贴着整齐划一的广告,不知道的人还以为这是要迎亲。昨天,南京仙林一家楼盘策划了这么一个用流动车体作为活广告的活动。

业内人士认为,开发商此举一方面有宣传的作用,另一方面似乎暗指“要把房子当作女儿嫁给你”,主动取悦购房人的姿态十分明显。

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